高房價預期和高需求並存

　　地產分析師薛建雄表示，地王頻現表明了開發商對房價的較高預期，在沒能達到良好的售價和快銷預期之前開發商不願推盤。此外，10月樓市重現供不應求局面，表明購房需求仍然過旺。同時，10月中旬之後，大虹橋規劃、創業板創富效應和良好經濟增長預期等利好消息不斷，刺激原本被預期為"鐵十"的樓市在月底反轉成"銀十"。

　　從成交結構來看，上周上海成交面積前10名的樓盤，均價都在2萬元/平方米以下，其中有4個萬元以下的遠郊樓盤，使得上周全市商品住宅的平均成交價格大幅下滑12%，為14430元/平方米。豪宅市場在經歷了8月的高潮之後，9、10月分別只有星河灣和四季雅苑的成交量超過50套，絕大多數豪宅項目處在月成交量低於10套的滯銷狀態。10月份，上海樓市中檔住宅平均成交價格在9月下滑8%後，10月再度下滑8%，為15514元/平方米。

　　新進場買家並非剛性需求

　　雖然10月有超過50個樓盤的超大預期推盤量，但最終的實際供應量卻大幅下滑15.1%，僅129萬平方米；11月預期上市和推新房源的樓盤依然超過50個，專家表示，最終的實際供應量還要看近期的熱銷形勢能否緩續。

　　在薛建雄看來，目前房價超出絕大多數剛性需求的承受能力，樓市的主要買家是一些第二、三甚至五、六套房的買家，他們基於自用與投資的目的之間。此類買家看到好行情，就會大舉買進，同時放出手上較老的房源獲利套現；行情稍一下滑，就會停止買賣。這一買家特點導致了成交量的大起大落，也成為了房價易漲難跌的支撐。

　　中國證券報記者瞭解到，以上海二手住宅成交數據為例，7000元以下的低檔房，自去年第四季度至今年9月，在總的住宅成交量中所佔比重，已由31%跌至19%，說明首次置業需求大幅萎縮。與此同時，大中戶型成交比重持續上升，比如140-200平方米戶型，由4.8%上升至6.3%，這意味著投資、投機需求持續增長。此外，隨著二套房貸政策的收緊，近期投機需求也處在觀望之中。

　　分析師楊紅旭表示，根據近期上海統計局公佈的前三季度房地產數據，供不應求的矛盾非常突出。前三季度商品住宅竣工面積為962萬平方米，下降11.2%；新開工面積為114萬平方米；施工面積同比下跌3.5%。這三項指標皆表明供應緊張。而前三季度商品住宅銷售面積卻高達2230萬平方米，同比增長49.5%，規模遠大於竣工量和新開工量。這意味著未來6個月住宅供應緊張。明年供求關係將明顯緩解，但不要奢望會逆轉為嚴重供大於求，也即明年房價調整空間有限。