一、非日本人國籍在日本購屋是否有甚麼樣的限制?那之後可以自由買賣嗎?

非日本人在日本置產沒有任何限制,稅款也是跟日本人置產一樣。若將來要脫手的話,可以自由出售。


二、可以購買土地然後自己建房嗎?還是可以改建公寓大樓?

若是購買土地自己建房,可以,但必須符合當地的土地利用條款。 那改建公寓大樓的話,必須獲得公寓大樓區分所有權人當中,4/5以上的同意。改建費用是從每月所付的修繕費裡支出。


三、是否可以進入有租約的房屋看屋況?

不可以,攸關隱私權,所以只能從外觀看物件。


四、是否可以與配偶聯名購買日本房地產?那公司名義呢?

可以,購買時提交各自的身分證明等相關文件即可。公司名義也可以,但以公司名義購買的地產,在賣出時可能會影響其地產價值。


五、買方是否有覆約保證嗎?

日本法律嚴謹,鮮少有購屋糾紛,所以它們沒有履約保證的制度與需求。購屋時,付款方式分兩次付款,一次為訂金,一次為尾款,而在房款匯入時會有代書做監控。


六、日本租屋習慣

日本人習慣一次簽長期租約,對房東來講相對保障。在日本搬家必須支付押金與禮金給房東。退租時又須將房屋恢復原狀,費用從押金中抵扣,最後所剩無幾,由於搬家成本偏高,所以日本人不愛搬家。小套房、辦公室等小型物件,一般基本的合約是一次簽2年,大型物件像是店鋪的租約較長,為了避免房客被房東無預警趕走,導致生意損失,租約通常都是5年起跳。


七、購入日本房屋前,會有重要事項說明書的交付,內容是甚麼?

為了保護交易安全,保護買主或者租借者權利,重要事項說明書是在房產買賣合同、租賃合同的基礎上,對買賣交易進行重要事項說明,然後交付給買主或這租借者。

內容事項分為以下幾點:

  1. 物權關係事項
  2. 交易條件關係事項
  3. 貸款關係事項

八、日本所稱的宅地建物取引主任者如同台灣的?

日本國家資格,類似房地產經紀人。需要精通房地產相關法律知識,保護消費者權益及執行房地產買賣與租賃的安全,其中簽約前所需要的重要事項說明書,由宅地建物取引主任者來說明,也同時需要其簽名蓋章,房地產契約書也必須由其簽名蓋章才能生效。


九、購屋流程如下:

  1. 了解日本市場
  2. 尋找優質物件
  3. 赴日實地看屋
  4. 填寫購買意向書
  5. 買賣雙方簽約,支付頭期款(約房價*10%)以及印花稅等
  6. 尾款結算
  7. 過戶
  8. 交屋

十、在日本購屋開價可以再做殺價嗎?

日本不動產買賣制度完善、價格透明,不會有胡亂開價的混亂狀況。台灣人買房殺價的習慣在日本是不管用的。


十一、購買了日本的房子後,是否能得到居住權或者方便的簽證?在入境資格上是否有什麼便利?

一般在日本購屋並不會取得居留簽證,除非受聘在日工作、留學等、或在日本設立公司(資本額500萬以上)並聘雇2名以上日籍員工、或和日本人/永住者結婚。

日本在2014年6月公布新的觀光促進計劃,為了吸引外國人消費,修改簽證制度。

內容如下:

55歲以上、且年收入約176萬元台幣並擁有2000萬元台幣資產的外籍人士,在日本每次最長居留時間,由目前規定90天延長到1年,以方便沒有永久居留權的外國人,在日本置產「long stay」。


十二、如果房客不交租怎麼辦?

日本租屋契約,不僅要有連帶保證人,而且不能租超過月薪資一半的物件。日本租屋時須提交在職證明書,收入證明書,租金擔保人資料、1-2個月的押金、1個月禮金、1個月仲介手續費及第1個月租金。如房客無租金擔保人,需加入租金保證公司。房租逾期時可向保證人或租金保證公司追討租金。


十三、購買不動產所需要的證明文件有哪些呢?個人與法人

※ 個人
  1. 身份證
  2. 護照
  3. 戶籍謄本
  4. 登錄的印章
  5. 印鑑證明書(無貸款者不需要)
※ 法人
  1. ○○公司變更登記表
  2. 印鑑證明書(登記表上有印章時/無貸款者,就不需要)
  3. 登錄的印章
  4. 代表者的護照
  5. 代表者的身份證

宏觀

一、日本地震是不是很可怕會讓房屋有所損失?

的確日本與台灣一樣是個有地震的國家。而我們房東最怕就是地震,在房屋結構上鉅亨網會幫你挑選以RC或SRC為主流的物件。1981年建築基準法的修訂,導入了新的耐震基準,使用新的耐震基準所建設而成的建築物,也是判斷基準之一。在1995年地震發生當年,日本全年經濟成長率仍約達1.9%。


二、日本4月份消費稅從5%漲至8%的影響為何?

消費稅,又稱營業稅、銷售稅,政府希望從日本消費者的消費行為上進行課稅,因為課稅不易,便從銷售產品與服務上進行。而消費稅得調漲會影響到市場上的成本上昇,以房地產舉例,屋主把消費稅的成本以提高房價的方式轉嫁給買方,進而影響到購屋過程中必須支付的其他傭金。假設購買總價2000萬日幣的案件,其服務費為(2000万*3%)+6万=66万日幣,消費稅5%的狀況下,其實際支付金額為66万*(1+5%)=69.3万日幣,如消費稅調漲為8%,支付金額會提升為66万*(1+8%)=71.28万日幣


三、人口一年年慢慢減少,那出租需求是否下降了?

根據報導統計,侷限在東京的話,人口仍在持續增加,而東京的青年人口以及單身家庭的比例,也是越來越高。

稅務與費用

一、購屋是否會有奢侈稅嗎?

不會有購買日本不動產而產生的奢侈稅。


二、購買時應該用何種貨幣付款?

日幣付款,您需在台灣開設日幣帳戶,用匯款方式進行。將來房租也是匯款至個人台灣的日幣帳戶。


三、如何處理稅務?會被雙重課稅嗎?

在日本,一切稅務可直接向所屬稅務機關申報,或是請您委託稅務代理士規劃。

在台灣的部分,若您海外收入超過台幣一百萬,且年度總所得超過台幣六百萬,應依最低稅負制辦理。

稅金

貸款

一、在日貸款所需條件與文件?

  1. 日文翻譯
  2. 法院認證
  3. 外交部認證
  4. 駐日代表處認證

目前,在東京購買不動產,臺灣銀行,第一銀行,兆豐銀行,彰化銀行,中國信託均有提供不動產貸款之服務。目前貸款利率約3%以下。

貸款不動產以東京23區為主,銀行貸款沒有寬限期,第一年就開始還本金;銀行貸款利率在2%~3%,自用可貸款7成,投資用為5成。其他地區需視不動產座落地另議,小套房及興建年限超過30年之建物需看物件情況與銀行相談。

借款人須為中華民國國籍或日本國籍者為限,必須親自到銀行開戶簽約。


二、萬一公司之後消失了,是否有什麼具有法律效力的保障條款?

保留匯款水單便具有法律效力,此外,日本是全世界銀行款項進出最嚴格國家,而且您是匯至公司帳戶,不是個人帳戶,1円都要申報。

投報

一、購買日本不動產,若想要穩定收益,該如何選擇房屋?

投資用不動產,應選擇良好地點與良好條件的房屋條件。地點像是位於東京23區,離車站最近,或是維護與管理情況都很好的房屋。

由數據顯示,單身家庭與三人家庭目前持續成長,首都圈的人口也持續上升,所以對單身用戶的小套房和公寓需求之高,非常適合投資。


二、日本不動產的投資報酬率大約多少?

日本不動產投報率會隨著物件的條件不同而有所不同,像是地點、屋齡、面積….,大致來講落在4-10%的範圍。

補充

一、日本房屋面積計算,"㎡"和"坪"何者較為普遍?

在臺灣是以"坪"作標示;在日本,則普遍以"㎡"作標示。若是和室,會使用"疊數"來作為標示。1坪=3.3058㎡=2畳


二、陽台面積是否包含在使用面積當中?

在日本,不包含在內,都以實記坪數為主;在臺灣,陽台面積包含在使用面積當中的。


三、若建築物變的老舊,房租是否也會跟著下降?大樓公寓壽命大約多久?

以東京來說,若地點離車站約10分鐘以內的話,那即使屋齡變高,房租也不會急遽下降。

一般日本大樓公寓都會定期修繕,壽命可達80年以上。


四、年度換算

西元年=昭和+1925=平成+1988=民國+1911


五、格局簡稱

K :(Kitchen)廚房

DK:(Dining Kitchen)廚房和飯廳的機能合併為一間

LDK:(Living Dining Kitchen)即(Living room)+(Dining Kitchen)

1R:1個房間(如果有廚房時,都在同一個房間裡)


六、為何日本人只租不買?

日本人在結婚前時常會因為工作調動而遷移住所,一般上班族租的套房,幾乎都不會超過10坪,一般以4、5坪居多,租金佔薪資所得也負擔得起,所以會選擇用租的生活型態。

房產諮詢

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