Q&A

馬來西亞目前人口數為多少?總體經濟狀況為何?

馬來西亞目前人口數約為2900萬人,土地面積約為32萬平方公里,約台灣的十倍大,人均GDP為10,500美元,為東協國家第三高,僅次於新加坡以及汶萊。東協各國經濟成長力道仍在,世界銀行上修馬來西亞2013年經濟成長值預測至5.1%,較2012年底之5%預測值為高,2014年則是預估為5.4%,亦較先前預測值5.1%為高。而世界主要預設單位皆認為馬國本年及明年可維持5%經濟成長率。去年馬國實質經濟成長率為5.6%。

若美國QE(寬鬆貨幣政策)退場,現在投資馬來西亞風險是否很大?

由於馬來西亞為回教國家,在政治上也較不親美,與台灣的狀況不太相同,任何時間投資都有其風險,都應審慎考慮。

馬來西亞政府稅收主要有哪些方面?

馬來西亞是君主立憲議會民主制的聯邦國家,是英聯邦成員國,東盟5個創始成員國之一,由13個州和3個聯邦直轄區組成,由於歷史的原因,東馬的砂撈越和沙巴兩州在政治和經濟上擁有較大自主權。

馬來西亞與稅收有關的法律有:《1967年所得稅法》、《1967年關稅法》、《1972年銷售稅法》、《1976年國內稅法》等,而《1986年投資促進法》則對稅收鼓勵措施作了詳細的規定。馬來西亞實行聯邦和地方兩級課稅制度,聯邦財政部統一管理全國稅務,負責制定稅收政策,由其下屬的內陸關稅局和皇家關稅局負責實施。馬國政府目前開徵的稅種劃分為兩大類,即直接稅和間接稅。 直接稅主要包括:公司及個人所得稅、石油稅、土地稅等, 間接稅主要包括:進出口關稅、銷售稅、服務稅、國產稅等。 其中,公司所得稅、個人所得稅、關稅、貨物稅和銷售稅是馬來西亞最重要的稅種,這5種稅的收入約佔稅收總收入的90%左右。各州政府負責徵收土地稅、礦產稅、森林稅、執照稅、門牌稅等,外國公司和外國人與馬來西亞公司和公民同等納稅。

馬來西亞的公司和個人對源於或匯入馬來西亞的一切所得均須徵稅。但從2004年起,任何(除從事銀行、保險、空運及船運業的公司外)從馬來西亞境外匯入的來源取得收入免稅。應稅所得是扣除獲准的生產開支、資本減免及適用優惠之後的所得,來源包括:貿易、商業利潤,薪資及酬勞所得,利息、股息或者折扣,租金、專利費,養老金、年金或者其他定期付款,以及其他收益性所得。為了使稅務管理制度更加現代化,所得稅評估從2000年起改為當年估稅制。

馬來西亞是君主立憲議會民主制的聯邦國家,是英聯邦成員國,東盟5個創始成員國之一,由13個州和3個聯邦直轄區組成,由於歷史的原因,東馬的砂撈越和沙巴兩州在政治和經濟上擁有較大自主權。

馬來西亞最主要的稅有幾項?

公司稅:
無論是否為馬來西亞公司,在馬取得的收益均應課稅,如果公司事務的實際控制與管理在馬來西亞,則該公司被視為馬來西亞公司。自2009年起,公司所得稅率已減至25%,但從事石油業上游作業的公司則徵收38%的石油業所得稅。

個人所得稅:
目前採用0~26%的七級累進稅率,起徵點為2500馬幣。依據《1967年所得稅法》,一年內在馬居住不少於182天的個人在稅務上被視為居民,就其在馬收入徵稅,並可獲得減免。非居民個人所得稅為27%,且不得享有個人減免。

預扣稅: 非馬來西亞公司或個人應繳納預扣稅,特殊所得(動產的使用、技術服務、提供廠房及機械安裝服務等)為10%;專利所得為10%;利息為15%;大眾演出所得為15%;依照合同獲得承包費用:承包商繳納15%、僱員繳納3%。

銷售稅: 對所有在馬來西亞製造的產品和進口商品徵稅,平均稅率為10%,稅率範圍為5~25%,通常用來製造產品的原料和機械設備可獲免稅,而且年銷售額在10萬馬幣以下也可免稅。

進出口關稅: 稅率分從價稅和特定稅,依據中國-東盟自貿區協定,目前雙方大部分進出口產品免征關稅,部分商品依據協定徵稅。馬對包括原油、原木、鋸材和棕櫚油等在內的資源性產品出口徵收出口稅。

國內稅: 馬本地製造的一些特定產品,包括香煙、酒類、紙牌、機動車輛等,須繳納國產稅。

馬來西亞與台灣買賣不動產的稅制上有哪些不同?

  台灣 馬來西亞
買方 契稅 印花稅
代書費 律師費
地價稅 地稅
賣方 增值稅 NA
奢侈稅 產業營利稅
租賃所得稅 租賃所得稅

馬來西亞的土地所有權是否跟中國一樣有時間上的限制?

地契等於是資產擁有證明書,這項分層地契也意味著購屋者持有相關房產的擁有權和控制權。不同的類別,會直接影響房地產的價格, 主要可分成 永久地契(free hold)、租契地契(lease hold),臨時占據契約(Temporary Occupation License,TOL)以及分層地契(strata title)。永久地契即永久權利,沒有持有上的時間限制,而租契地契即有限期權利,通常為99年。相較之下,由於沒有太多的限制以及可以自由買賣,一般上永久地契比租契地契的房地產值錢,升值也較快。1985年分層地契法令(Strata Title Act 1985)的通過,主要彌補國家土地法典(National Land Code)以及1966年房屋發展管制法令之不足。不過,它僅適用於西馬一帶。它主要管制分層建築物如公寓、組屋、商業高樓大夏和城市房屋等等。它足以用來鑒定個人某單位的擁有權以及控制權,土地以及共用產業則由管理委員會控制。 依據分層地契法令第2部分第8條文的規定,發展房屋完成並獲取房屋可居住準證(CFO),發展商必須進行分層地契的申請。 在還沒有獲取分層地契之前,如果要轉售分層建築物,就必須獲得發展商的書面同意。同時,必須支付發展商一筆行政費。由於在房屋發展法令H程序修改之前沒有清楚註明應征收的行政費,結果引來諸多爭端。在一起訟訴中,由於發展商征收等同屋價1%的行政費,法庭宣判不合理,結果只被允許征收500令吉左右的行政費。已經修改的房屋發展法令中,合理的行政費約為500令吉,或屋價的0.5%,視何者為低。

甚麼是分層地契?其重要性是甚麼?如何取得?

分層地契(strata title)
1985年馬來西亞頒布分層地契法令(Strata Title Act 1985)下,可讓購屋者擁有分層地契。分層地契就是擁有分層產業的產權(entitlement)證明,讓你有權力擁有、脫售或轉名給其他人;這就像當你買了一支筆後,所獲得的收據。

分層地契重要性
(A).作為最終擁有權的證明
(B)作為交易談判工具,如跟銀行申請貸款時
(C)方便處理脫售交易,因不需被發展商徵收“授權費”
(D)當單位業主組織一個管理公司來管理和維護房地產建築時,可有權參與
(E)作為單位建築面積的最終證明,及在總單位裡的面積份額
(F)只要分層地契沒有被轉移,該房地產仍然屬發展商所有
(G)若一個發展計畫在獲得分層地契前,因發展商破產而被擱置,則單位業主在申請

如何取得分層地契?
根據1985年分層地契法令(Strata Title Act 1985),發展商將公寓交給購屋者、領取人住文件後的6個月內,就應該為他們提出分層地契申請。 而發展商在建案完成後才能提出申請,故房屋所有權人約需歷時2年取得。

簽買賣合約需要有甚麼費用?怎麼計算?

  • 簽了買賣合約(SPA)之後有所謂的
  • 律師費( Lawyer Fee)以及印花稅(Stamp Duty:):
  • 律師費( Lawyer Fee) 以及印花稅(Stamp Duty)分別計算方式如下:

(1)律師費( Lawyer Fee)怎麼計算?

購買價格(馬幣) 台灣
首RM150,000 買價的1%
接下來至RM1,000,000 買價的0.7%
接下來至RM3,000,000 買價的0.6%
接下來至RM5,000,000 買價的0.5%
接下來至RM7,500,000 買價的0.4%

(2)印花稅(Stamp Duty)怎麼算?

購買價格(馬幣) 印花稅
0~100,000 買價的1%
100,001~500,000 買價的2%
500,001以上 買價的3%

舉例:

若我購買了馬幣1,000,000的房子,我的印花稅計算方式為: 100,000*0.01+400,000*0.02+500,000*0.03=24,000

外國人在馬來西亞的房租收入需要繳稅嗎?

需要,計算方式為稅基 X26%=必需繳交租賃所得稅 稅基計算 :(每月租賃所得)X12-(利息支出)- 2400(修繕成本每月 200)=稅基。

馬來西亞對外國人擁有的房產是否徵收遺產稅或贈與稅?

不徵收

簽約是英文/馬來文/中文 ?

馬來西亞的制式契約都是英文為主,只有其中一份Jadual 18 州政府批准函是用馬來文,其餘都是英文,契約皆經過律師樓做公證。

買賣契約簽訂

外國人若是選擇在馬來西亞當地簽約,多是由開發商及律師陪同簽約+公證,流程上會比較方便。若是選擇回台灣簽約,契約必須要帶去馬來西亞在台灣的官方機構做公證,也有的開發商會要求契約必須要到民間公證人(public notary)做公證才行,屆時就會有一筆公證費用需買方負擔。

銀行貸款契約簽訂

若是選擇在台灣簽馬來西亞的銀行貸款契約,律師樓擬定的契約部分則一定需要去民間公證人做公證。其中需注意的是,契約中有一份州政府批准函 Jadual 18..,是用馬來文撰寫的.建議事先詢問配合的公證人有沒有做馬來文公證,才不會白跑一趟。

甚麼是外國人准證?

依據馬來西亞 1965 年國家土地法規定,外國人要取得馬來西亞不動產需先經過當地州政府批准發函。

我可以直接在台灣將台幣換成馬幣嗎?

由於台幣與馬幣目前並沒有通匯,因此轉帳需先換成美金再轉成馬幣入帳; 若是買方在房屋持有期間打算出租,則建議親自去當地開一個馬幣帳戶,承租方一般都是用電匯或用支存方式支付租金(皆以馬幣為主)。

馬來西亞有何方式來防範變爛尾樓? 如何保障買主利益?

法律規定,開發商需要設立一個託管帳戶,這個帳戶的金額只可用於此專屬項目的營銷和開發,而房屋部有權監管這帳戶。因此,這有助保障買方的利益, 減少爛尾樓的出現。馬來西亞政府要求所有房地產開發商根據議定的付款時間表 向買主分期收款。每當發展工程進展至某進度時,開發商便會寄出付款通知信並 附上繪測師的證書,證明有關發展的進度。 為進一步保障買方權益,法律規定開發商建造住宅必須在住宅買賣合同簽訂後的 24-36個月內完工(視房屋類型定,除得到政府批准延長)。如在規定期限內 不能交屋,罰金將為總房款的10%。開發商如違反有關規定,將被撤銷房屋建 造執照、罰款,嚴重者追究刑事責任。

外國人向來西亞銀行申請房屋貸款時,應提出哪些文件?

(1)若客戶是受雇人士:

  • (A)就業信
  • (B)最新 6 個月薪資單
  • (C)私人銀行帳戶影印本 (最新 6 個月, 薪水有打上去的)
  • (D)所得稅納稅聲明書

(1)若客戶是自雇人士:

  • (A)就業信
  • (B)最新 3 個月薪資單
  • (C)私人銀行帳戶影印本 (最新 6 個月, 薪水有打上去的)
  • (D)所得稅納稅聲明書
  • (E)公司注冊證明
  • (F)最新 6 個月公司銀行帳戶影印本或其他資產財力證明

銀行核貸金額通常約為契約房價的幾成?

通常落在 5~6 成之間。

馬國銀行評估客戶的貸款通常以什麼為主?

馬國銀行評估客戶的貸款主要是以買方的每月收入為主..所以這方面的資訊盡可能的準備齊全為佳。間。

從貸款申請起算,大約需多久可知銀行核貸金額?

只要資料準備齊全,約 15 個工作天可確定銀行核貸金額。間。

貸款人何時開始還貸款及繳付利息?

貸款本金於交屋後,利息會視有無 DIBS 而異,有 DIBS 在交屋後開始繳付,沒有 DIBS 則在銀行撥款後就需繳付。

什麼是 DIBS?

A5-6.DIBS(Developer Interest Bearing Scheme) 發展商負擔利息計畫指的是當向銀行借貸後,房屋建築期間,借款利息由發展商 負責償還。

何謂貸款閉鎖期?

EX:若貸款閉鎖期為3年,即3年內不可與貸款銀行終止貸款合約,包括銀行轉貸、出售及提前清償所有貸款否則必須要支付違約金,通常是貸款金額的2%~3%。 過了3年,上述行為則無違約罰則。

買方是與建商還是跟房仲簽約 錢是匯給誰?

若是預售屋或成屋(建商),就是直接跟建商簽約,錢匯給建商。 若是二手屋,就是跟屋主簽約,錢會先放在律師樓,流程都走完才會撥給賣方(有點像台灣的履約保證制度

當地貸款額度及條件?

外國人貸款約5~6成,銀行主要看客戶的每月薪資及還款能力,基本上每月收入起碼要10萬台幣以上才符合貸款資格。

法律指南

買賣流程


買賣後服務


買賣流程


地契依種類分


購買限制

州屬購買限制

州屬 總價
雪蘭莪州(Selangor) 馬幣 500,000
吉隆坡市(Kuala Lumpur) 馬幣 500,000
柔佛州(Johor) 馬幣 500,000以上。申請者須先支付馬幣 500 作為申請費用、在獲取柔佛州政府的同意後、 須支付馬幣10, 000於州政府
檳城(Pulau Pinang) 馬幣 1,000,000以上(高樓房產); 馬幣 2,000,000以上 (有地房屋)。單據、若申請者是以個人身份購買、須繳付馬幣 10,000於州政府。若以公司名義,則須繳付馬幣 20,000於州政府

成屋買賣合約

成屋買賣合約(先建後售)

  • 已竣工的房屋或商業地產通常以"現狀現售"(as is where is) 的方式銷售。
  • 不受1966年房產開發(管制與准証)法令的管制。
  • 房屋價格通常需在購屋者簽署房屋買賣合約的3個月内付清。
  • 當購物者支付了全額房款後,並在相關的土地局辦理產權轉讓手續。

共有財產管理細則-公寓公契

  • 住宅單位不可用作商業活動。
  • 界定大廈的公用地方。
  • 單位業主須遵守的規則(例如不可飼養貓狗)。
  • 如何聘用大廈管理人(或管理公司)。
  • 如何為大廈保養或維修的問題作出決議。
  • 由誰人及如何決定管理費的金額。
  • 建築物外觀約束。

資料提供:翰林方與郭律師事務所

購買要約

  • 書面要約, 其陳述了買方同意購買房屋的條款
  • 托管款項
  • 簽署買賣合約及其他相關檔與繳付首期款的期限
  • 取消購買該房產的費用
  • 購買要約是不得轉讓於其他人
  • 開發商有權對該房產的佈局規劃和 / 或單位的面積進行修改
  • 購屋者可向開發商的建議房貸銀行名單申請貸款

預售屋付款流程


分層地契

開發商須負責償付申請分層擁有權過程中的費用, 但當分層擁有權發出之後, 購屋者須承擔 / 償付有關地契的印花稅、登記費用以及律師費。
2012年修改法令


不受房產開發法令限制房產合約

房產開發法令及房產開發法規是不適用於工業、 農業和商業地產以及已竣工的成房。開發商多採用標準合約, 但該合約並不被上述法令或法規所管轄。


维護保證

維護保證 ( Defect Liability Period ) 是轉交空置擁有權後的24 個月。


資料提供:翰林方與郭律師事務所

律師費

買賣合約與貸款合約律師費

房屋購價 律師費
首 RM150,000 購價/貸款額的 1% ( 最低費用為RM 300 )費
接下來的 RM850,000 購價/貸款額的 0.7%
接下來的 RM2,000,000 購價/貸款額的 0.6%
接下來的 RM2,000,000 購價/貸款額的 0.5%
接下來的 RM2,500,000 購價/貸款額的 0.4%
接下來的餘款 費用可以洽商,但當房屋價值超過RM 7,500,000則不可徵收超過0.4%的律師費。

登記轉讓與抵押律師費

買賣合約律師費 非買賣合約律師費
法定費用的25%, 最低收費為 RM250 法定費用的50%, 最低收費為 RM250

租約律師費

每月租金 律師費
首 RM10,000 25%, 最低收費為 RM300
接下來的 RM90,000 10%
租金超過 RM100,000 不超過10%

稅務

地契印花稅

房屋購價 印花稅
首 RM100,000 購價的1%
接下來的 RM400,000 購價的2%
接下來剩餘的款項 購價的3%
貸款合約印花稅 貸款金額*0.5%

產業盈利稅 ( RPGT )

持有期 非買賣合約律師費(以買賣合約簽訂日期起算)
公司 個人( 馬來西亞居民或永久居民 ) 個人( 非馬來西亞公民 )
三年內出售 30% 30% 30%
第四年 20% 20% 30%
第五年 15% 15% 30%
第六年之後出售 5% 0% 5%

租約印花稅

租金 租期 ( 一年以下 ) 租期 ( 一至三年以下 ) 租期 ( 超過三年 )
首 RM2,400 免稅 免稅 免稅
超過 RM2,400以上, 每 RM250 ( 或部分 ) MR1.00 MR2.00 MR4.00

資料提供:翰林方與郭律師事務所

所得稅

稅務居
課稅對象 稅率
稅務居民 1%~26% 累積稅率
非稅務居民 一律26%
稅務居民標準
  • 1. 該年在馬來西亞居住時間超過182天;
  • 2. 該年在馬來西亞居住時間不足182天,但該年前一年或後一年的持續居住時間超過182天;
  • 3. 該年居住時間超過90天,包括該年在內的4年中有3年是居民或居住90天以上;
  • 4. 既使該年不在馬來西亞居住,最近3年或者以後年度被認定為居民。

第二家園計劃 ( MM2H計劃 )

優惠及福利

  • 10年保證
  • 購買房屋
  • 購買汽車
  • 教育
  • 稅務

條件

  • 存款 / 月入 / 養老金
  • 良好行為 / 無犯罪記錄證明
  • 財政標準
  • 醫藥報告
  • 醫療保險

申請之前

銀行存款證明 ( 可以在國內 / 外的任何一間銀行的儲蓄或定期存款 )

  • 年齡 50歲以下, 存款50萬馬幣, 即可獲得居民權。
  • 年齡 50歲以上, 存款30萬馬幣, 即可獲得居民權。

批准之後

批准以後的6個月內申請者必須前來馬來西亞辦理簽證,並準備在馬來西亞開戶定期存款:

  • 年齡50歲以下,存款30萬馬幣(一年後可取出15萬馬幣來房屋購置,子女教育及醫療);
  • 年齡50歲以上,存款15萬馬幣;即可獲得居民權(一年後可取出5萬馬幣來房屋購置,子女教  育及醫療)

資料提供:翰林方與郭律師事務所